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5年来房价涨幅多高于地产股 今年或逆转

2012-11-27 来源:
 
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评论

近期两派的论战好不热闹:这边厢,地产大佬任志强高调抛出“负利率时代不买房是傻瓜”的观点,财经评论员叶檀、水皮等人也异口同声地附和;那边厢,知名私募人士杨玲用卖掉房子的实际行动来说话,建议“现在卖房子,未来买股票”,看好股市的证券研究专家吴晓求则和任志强立下5年之赌约。那么,究竟买房子好还是买地产股好?不少投资者显得“蒙查查”。记者多方采访了解到,2007年至2011年期间,除了2009年,房价涨幅都高于地产股涨幅;然而,今年二者的地位却悄然发生了改变。

论战

撑房派专家:不买房的是傻瓜

看多实体房地产的代表非华远地产(华远九都汇)的董事长任志强莫属,近日,他在参加活动时唱多房价,表示明年3月新屋价格将暴涨。此后他还在自己的实名微博 上不断重复自己的观点,并提出“负利率时代不买房的是傻瓜”的激烈论调。

任志强的观点得到知名财经评论员叶檀的力撑,叶檀在近期一次公开活动中表示,在中国A股市场20年如果能活到现在还能有赢利,那真是“不死鸟”。猫有9条命,在A股市场得有18条命把地狱都走一遍才行。但“一线城市核心区房价依然会坚挺”,即使沪指屡屡跌穿2000点的现在,她还认为“现在买股不如买房”。

财经评论员水皮10月13日出席某企业活动时也甩出“现在买股票不如买房子划算”的言论。

撑股派专家:我已卖房等买股

不过对于以任志强为代表的看多房地产的观点,国内著名证券研究专家吴晓求便意见相左。他表示,中国的股市目前的状况是,“虽然拥有非常肥沃的土壤,但缺乏好的环境与温度,土地还是很荒凉”,但“当前股市确实已经拥有投资价值,一些股票市盈率已经跌到4至5倍,有的甚至跌破净资产,如果有钱的话可以入市投资”。并和任志强提出对赌约定:“5年之后,谁赢了谁要请客吃饭。”

知名私募星石投资总裁、首席策略师杨玲也在自己的实名微博上喊出“我个人用行动来回答:我已经把自己的房子卖了,等在那里买股票型产品。我向最好的朋友们强烈建议,现在卖房子,未来买股票”。

现象

近5年房价涨幅赢多输少

事实上,买房还是买地产股好早就争论已久,一个真实例子或许可窥豹一斑。根据媒体报道,一名股民陈先生从1995年开始炒股,历经十多年的股市涤荡,收益仅19.6%,而同期深圳的房价已上涨10倍。陈先生说:“现在连股民都不谈股市了。我见了炒房的朋友都不好意思打招呼,差距太大了。”

统计数字也可佐证陈先生的遭遇。记者根据国家统计局商品房住宅销售额和销售面积数据测算,2007~2011年每年全国房价均价分别约为3885元/平方米、3877元/平方米、4695元/平方米、5029元/平方米、5377元/平方米,由此可算出,期间每年房价涨幅约为-0.2%、21%、7.1%、6.9%。那么,同时期地产股的涨幅如何?记者据同花顺数据统计得知,这几年地产股每年涨幅约为-64.13%、116.37%、-24.16%、-22%。对比可知,除了2009年,这几年地产股的涨幅都不如房价涨幅。

今年地产股“飞黄腾达”

彼时买地产股确实不如买房子,但这个现象在今年却发生了变化。根据国家统计局11月9日公布的最新数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与9月份相同。但把时间拉长来看,年内房价其实波澜不惊,根据统计局的数据,今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8793元/平方米,而10月这个数字是8768元/平方米,出现了微幅下跌。

合富辉煌首席分析师黎文江在接受记者采访时表示,今年广州的房价整体上比较平稳,基本沿着13000元/平方米的中轴线小幅振荡。记者查询广州市国土资源和房屋管理局“阳光家缘”数据了解到,今年1月,全市10区新建商品住宅网上签约均价为14040元/平方米,10月份这一数据则为13454元/平方米,差距并不显著。

相比现实中的房价不温不火的表现,地产股则表现得相当抢眼。沪深地产指数从年初至今,分别上涨了13.9%和11.57%,而沪深300指数的涨幅是-7.03%。同花顺数据显示,按照证监会分类,132只地产股今年上涨的有96只,其中涨幅超过20%的达到53只,华夏幸福的涨幅最高,截至昨日达到了108.87%,是今年的第一牛股;排在第二的是阳光城,今年也走出翻倍行情;季军则被东华实业夺得,涨幅高达94.35%,距离翻倍也仅一步之遥。

除了这几只黑马之外,地产四大金刚“招保万金”的表现也毫不逊色,龙头万科A年内上涨13.67%,招商地产上涨26.6%,保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)上涨39.48%,涨幅最小的金地集团为5.89%,但也明显跑赢了同期大盘。

探因

为何今年地产股能跑赢房价?

对于今年地产股表现强于实体地产,有关专家总结出四个原因。首先是房价泡沫确实存在。根据有关机构的调查,目前北上广深部分城市的房价已超过纽约曼哈顿的核心地段。华人著名经济学家、耶鲁大学终身教授陈志武(微博)在接受媒体采访时直言不讳:“房价收入比是衡量房地产市场是否存在泡沫的核心指标,目前北京、上海核心地段的房价已比得上纽约曼哈顿的核心地段,但纽约人均收入是北京、上海的很多倍,所以以北京、上海为代表的国内一线城市房价无疑存在泡沫。”对于许多经济学家驳斥“房价泡沫论”,陈志武直言,在人类历史上,凡是存在泡沫的地方,一定会有很多经济学家坚称“外国的标准”用在本国并不适合,就比如国内很多专家也认为不应该用房价收入比来衡量中国房地产。但在历史的长河里,这些标准永远不会过时,泡沫总有破裂的一天。

其次,房地产业一直处于调控之中。由于房价一直居高不下,2010年4月开始政府展开了一系列的调控措施,先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。随着政策的不断深入,房价也是逐渐趋于稳定。

第三,地产股的估值优势凸显。由于铺天盖地的地产新政,让地产股首先“中枪”,股价是一路暴跌,在2010年和2011年,上证地产指数的跌幅为24.53%和24.82%,深证地产指数的跌幅是27.6%和17.63%。到2012年初,房地产板块的动态市盈率最低时只有9倍,而历史最高值在40倍,均值在16倍,房地产板块显然出现投资价值。

此外,还有政策松动的预期。由于国内经济放缓,有关房地产调控政策放松的预期一浪高过一浪。博时基金的基金经理孙占军在接受采访时表示,从目前的房价来看,调控效果已经显现,继续政策加压的可能性不大。目前实体经济还难找出一个支柱行业与房地产抗衡,因此地产政策放松的可能性在逐渐加大。有了这个希望,地产股在今年上半年和四季度遭到机构的“哄抢”,促使股价一路稳步上扬。

比较

哪个更值得投资?

房价和股价的地位已悄然发生了变化,那么,2012年内乃至未来更长时间,地产股和实体地产哪个更值得投资?

业内专家认为,这一波楼价难以复制2009年的涨幅。广州满堂红地产研究部高级经理周峰表示,首先现在的房价与当时已不可同日而语,2009年初买入二手房的买家均价在7000元/平方米左右,而现在的二手房已远高出当时的价格,上涨的空间已不大;另一方面,现在限购政策并没有完全放松,更不要说刺激政策。目前支撑市场的是刚性需求以及一部分改善性需求,这些购买力无法支撑楼价长时间、大幅度地上涨。

与此同时,地产股能否延续今年以来的强劲走势?国信证券首席地产分析师方焱在接受记者采访时预测,接下来地产股具备波段性操作机会,有上升潜力,总体上相对呈现横盘整理态势。英大证券研究所所长李大霄(微博)在接受记者采访时,对今年地产股的表现加以褒扬,认为“后面还会继续表现”。他指出,地产板块今年的低点出现在1月6日,此后整体趋势是向上的,重心还在往上走。目前房地产政策趋于稳定,需求比较强烈,结构性变化存在的同时也带来了机会。此外,行业发展中仍存在被低估的情况,因而短期波动也在所难免,他认为“一定会有优秀个股出现”。本月初,李大霄出席一个论坛时也曾表示,现在买房地产股可能比单纯买房“更好一点”。

也有专家更看好房价涨幅。据财经网报道,前日,中信证券房地产行业研究员陈聪、杨攀出席活动时表示,房地产行业的长期拐点到来的时间在2014年到2017年左右,2013年房地产市场将出现“小牛市”。当前市场地产股的表现,已经一定程度反映了大周期见顶的预期,因此当前地产股仍然面临阶段性机会。然而,由于行业的长期拐点临近,地产股的估值上行空间不大。

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