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房地产纠纷三大关键词:精装、房本及限购

发布时间:2012-11-27  来源:  点击:

2012年本市商品房销售量突破23万套

与此同时 业主与开发商矛盾也比比皆是

在所有商品房预售纠纷中,最常见的就是针对精装修房子的装修标准买卖双方未达成一致以及开发商逾期办理产权证。而在2012年,除了以上两种情况,最为凸显的是限购政策导致一批购房者不再符合首套房的优惠政策甚至丧失了贷款资格,退房与否双方意见不一。而这也折射出最近两年新政策在楼市上的落点。对此,本报特别精选了关于精装房、房本、限购三大关键词的案例,希望能对购房者起到一定的警示与帮助作用。

精装标准未落实

购房者吃“哑巴亏”

眼下精装修新盘已经成为北京商品房市场上的主流,不可否认,统一装修不仅比房主自己装修更加节能,同时也为房主省去相当多的时间和精力。尤其是高档住宅,精装修标准一个比一个高。就在购房者趋之若鹜的同时,却被开发商狠狠的“忽悠”了一把。但是因为精装承诺没有写在合同上,购房者吃尽了“哑巴亏”。

5000元精装脱水

豪宅被告

“我们的房子每平米的精装修标准都是三四千元!”

“楼王的精装标准都达到了一万元!”

这是近日记者走访多个标榜高端公寓甚至是豪宅的商品房项目时从销售人员口中获悉的。而在普通百姓眼中,每平米能有两千元的装修都已经算是“豪华”,而销售人员承诺的万儿八千的装修得“奢华”到何种地步?

购房者夏女士奔着精装来的,结果交房却是“普装”。

2008年,夏女士替侄子买下位于朝阳公园附近的某知名豪宅。销售人员多次明确允诺并说明该楼盘高档精装国际公寓、精装修标准为每平米5000元、家具家电均为赠送等项目。

但是,到夏女士收房时,却发现房门都关不上,马桶也是坏的。经过其调查和测评,该房屋装修标准仅为千元。装修不仅仅是“缩水”,甚至成了“脱水”。

一怒之下,夏女士一纸诉状将开发商告上法庭。要求开发商赔偿装饰、装修差价款25万余元。

合同上没承诺

业主败诉

尽管表面上,夏女士应该被同情,也是受害者,但遗憾的是,当时销售人员承诺的没有一条落实在合同上。虽然销售人员承诺的上述物业品质、装修标准和赠送项目被该豪宅进行了广泛宣传,并见诸于京城各大媒体的公开报道,但就是因为没有“白纸黑字”的写下来,开发商对当初的承诺矢口否认。基于此,经过长达三年的维权后,夏女士败诉。

“准备委托中介,将房子卖了,一了百了”经过长达三年的折腾,夏女士已经筋疲力尽。

精装标准多少钱说辞隐晦

目前,该项目依然是朝阳公园附近可以称得上是标杆的豪宅项目,而且以48000元的均价在售,记者在网络上依然可以搜索到该项目宣传的“5000元精装标准”。

但是在记者致电售楼处时,销售人员仅表示,该项目交房时是“豪华装修”,对于装修标准多少钱,避而不谈。

被限购

开发商退房款赔利息

2010年4月,北京市限购政策出台,当时很多已经签订了购房合同的业主突然被认定为二套房甚至是三套房导致合同不能正常履行,购房者与开发商矛盾日渐升级,也有一批购房者将开发商告上法庭,业主刘先生就是其中一位,经过法院判决,他不仅拿回了已经支付的房款,开发商还要赔偿其损失的利息。

限购不能购 业主要求退房

2012年4月30日,北京成为首个执行限购令的城市,规定从5月1日起,家庭已经有两套房的北京市市民不能再用贷款方式购房。但是就在限购令出台的前十天,刘先生购买了房山邑尚佳苑小区一套近200平米总价430余万的房子。但是当时楼盘尚未封顶,按照程序,银行还不能批贷。而一年多之后,刘先生按照时间去办理贷款时,已经属于三套房,不能给予批贷。

由于刘先生先前缴纳了50%的首付,剩余的200多万房款已经不是可以借钱或者通过自己其他渠道凑钱来解决的了,但是开发商却坚持要求刘先生用现金方式缴纳剩余房款。刘先生一怒之下告上法庭要求解除合同。并由开发商支付其首付款长达两年所产生的利息。

开发商叫屈 其实不屈

对于开发商来说,刘先生确实不像其他的购房者那么好“对付”。最开始,开发商还叫屈,声称自己不知道刘先生名下已经有了两套房。所以,在他们看来,刘先生应该自行承担后果,不仅不应该解除合同,而且还必须用现金的方式补缴剩余的房款。

但是经法院查明,刘先生在限购政策出台后的6月和7月,分别向开发商补缴了165万元的首付款。在这个过程中,限购政策已经出台,开发商也有义务向刘先生说明情况,但是却任凭其两次缴纳首付款。

退钱赔利息 开发商败诉

最终,房山区法院认为,本案中涉案房屋在签订合同时约定的付款方式属于按揭贷款,合同签订后由于本市住房限购政策导致原告不能办理银行按揭贷款,原告因此丧失了继续履行合同的能力,导致合同目的不能实现,因此该合同已经不能继续履行。而在合同解除后,开发商应该将刘先生已经支付的购房款退还给他,并且按照央行利率,退还两年期间,215万元产生的利息。

贷款政策更严苛 购房者要注意

按照新房购买的程序,购房者先向开发商缴纳首付款,当楼盘封顶后,购房者在开发商指定的银行办理贷款并开始每月还按揭,但从交齐首付到楼盘封顶,这期间或者一年,或者半年。在这段时间内,任何新政的出台都有可能影响到合同的履行。'

据记者了解,就在限购出台后,不少购房者被认定为二套房,但是由于政策原因,对于提高的首付款,购房者也是有苦说不出,大多数购房者都是通过借钱凑足首付。而对于三套房已经不能获得贷款的,确实也有部分人退房。而上述刘先生的案例,正是那个时期,政策在终端市场上的缩影。

而接下来,全国还将出台对于差异化贷款的升级版政策,将会更加严苛。所以眼下准备买房的购房者要充分考虑到政策对其的影响,或者在律师指导下签订购房合同,以免给自己带来不必要的损失和麻烦。

四年未办房本

业主获赔33万

花了百八十万甚至更多的钱买一套房子,购房者拥有的不仅仅是居住权,更重要的是产权。而什么时候能进行房屋的权属登记,转移,办理下来房产本则成为不少新建商品房的老大难问题,也成为商品房预售纠纷中最为普遍的案件。记者粗略统计在已经审理完毕的案件中,购房者胜诉的可能性非常大,而位于双井桥的浩庭花园因为未及时办理相关手续,赔偿业主33万元。

延期交房还没本

浩庭花园问题多

某信托公司客户经理金先生2006年以126万元的价格购买了位于双井桥家乐福西边浩庭花园的商品房。按照合同约定,开发商应该在2007年4月底交付新房。

但是到了交房的日期,开发商却毫无动静,在业主的集体投诉下,北京市住建委对浩庭花园进行调查并责令其整改。拖延半年后,开发商终于在2007年12月交房。

购房者的闹心事并未因此画上句号。开发商不仅晚交房,而且迟迟没有办理楼栋的产权初始登记,没有这一步,业主就无法拿到房本。按照规定,开发商应该在2008年7月31日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。但是一直到2010年11月12日金先生所买房子的楼栋初始登记才办理完毕,而金先生的所有权转移登记于2011年5月20日才办理完毕。

因为其未按照约定时间办理登记,金先生将浩庭花园告上法庭。

开发商赔巨额违约金

没有房本,意味着购房者不能将其再次上市交易,从更深的角度讲,购房者对房屋的所有权没有完全的保障,这并非小事。

经朝阳法院判决,开发商(被告)未能在约定期限内取得权属证明,没有按照规定登记并延误了办理房产证的时间,其要负一定的违约责任。

按照已支付房款的万分之二计算每天的违约金,多年累计下来,法院判决浩庭花园所属的北京浩隆房地产开发有限责任公司必须支付33万余元的违约金给金先生。

而这笔钱,相当于总房款的四分之一。可以说,金先生用法律手段成功的维护了自己的权益。

商品房纠纷最集中的是房本

在商品房预售纠纷中,如果装修出现问题,房屋质量不高或者房屋面积超标等等,这些问题综合起来都属于好解决的,无非是开发商负责维修或者支付违约金。

但房本的问题,是购房者最头疼的。因为购房者不能够详尽的得知开发商运作到哪一步?到底问题出在哪儿?基本上是个“暗箱”。而目前,北京市面上新建楼盘四五年都没拿到房本的比比皆是。

(法制晚报)

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